去年，新加坡取代中国，成为亚洲最大的美国商业地产投资国。

六年来首次！新加坡成美国商业地产最大买家

Real Capital Analytics和Cushman&Wakefield Inc。的数据显示，2017年新加坡投资者在美国商业地产上投资总额达到95亿美元。相比之下，中国去年在美国商业地产投资大幅下降66%，至59亿美元。

这意味着，自2012年以来，新加坡首次取代中国，成为亚洲最大的美国商业地产投资国。

在去年所有的投资中，新加坡主权财富基金GIC Pte所投资金占了总额的将近四分之三，所购资产中包括曼哈顿德意志银行美国总部所在地华尔街60号以及学生公寓组合。

Cushman的亚太资本市场地区执行董事Priyaranjan Kumar表示：“我们预计，新加坡仍将继续保持美国地产市场最大亚洲投资来源国的地位。”同时他还称，资金可能会流向数据中心、学生公寓及物流领域。

房地产公司世邦魏理仕(CBRE)预计，2018年会维持类似的趋势，新加坡机构投资者将着眼海外以实现投资多样化，而中国的资本管控依然不会取消。

值得一提的是，一直以来，外国买家往往青睐美国高端房地产市场。根据美国房地产经纪人协会 2017年的《美国住宅房产海外买家报告》，外国买家在美国购买房产的均价为 53.7万美元，远超美国 27.8 万美元的平均水准。

2018

2012 年是美国房地产市场复苏的拐点，随后迎来了连续 6 年的繁荣。据美国联邦住房监督办公室指数(OFHEO)和 Corelogic房价指数显示，美国地产价格自 2012 年低点已持续回升超过 37%，已经接近或超过历史最高位置。

那么，2018年美国房价是否仍将吸引海外买家?对此，光大证券此前发布一份报告认为，美国楼市总体并无过热风险，仍有上行空间，理由包括当前美国房贷总体上风险无虞、美国国内的千禧一代需求开始释放以及加上海外需求仍然旺盛等。

报告指出，与上轮次债危机不同，美国本轮楼市总值上涨依靠资产净值增加，而非杠杆驱动。不同于 2000 年至 2006 年的房屋贷款和资产净值同时快速增长，2011 年末，美楼市资产总值进入增长通道，资产净值从 2011 年开始大幅上升，而房贷余额自 2007 年开始下滑后稳定于相对净值较低的位置。

因此本轮楼市总值增长主要是由房屋净值上升驱动，房贷占大头的居民杠杆率下降至 2000 年以来的最低位，正说明美楼市杠杆率下降，地产泡沫风险较低。

与此同时，但随着工资的提高，经济环境的改善，美国千禧一代的购房需求开始增加，千禧一代购房占总购房的比例逐年提高，2013 年为 28%，2014 年为31%，2015 年为 32%，2016 年为 35%。

美国银行 2017 年 4 月份的一份调查报告显示，千禧一代有 86%都认为拥有房产实际上比租赁房产更划算，这意味着很多年轻人对于拥有房产兴趣极高。未来随着千禧一代的工资水平上升，他们将有更多能力去实现购房意愿，并引领美国自有住房率回升。

此外，海外买家对美国房产的需求料将继续旺盛。近几年海外买家在美国房地产市场的购房总额已经占到了销售总额的 8%左右，并且在 2017 年 3 月底之前的 12 个月比上年同期上涨了 49%，达到了 1530 亿美元。

因此，随着美国经济好转，进入加息周期，海外买家的热情还将持续，对美国房产的需求或将进一步增加，这也将支撑美国楼市的价格进一步增长。