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克而瑞发布《2022 年1 月中国房地产企业销售TOP100 排行榜》。

1 月百强单月权益销售金额同比-42.2%，高基数下供需走弱根据克而瑞数据计算，百强2022 年1 月全口径销售金额同比-40.7%，权益销售金额同比-42.2%。1 月单月权益口径与全口径同比降幅较大，其原因在于：i)高基数效应：21 年1 月百强全口径金额高达9863亿元，2022 年全口径金额与2020 年、2019 年相比，分别变动+1.4%、-11.5%。ii)需求端：22 年初延续21 年下半年大环境变化带来的行情转淡，购房者观望情绪加重带来需求转化放缓。iii)供给端：因核心城市受集中供地影响，房企推货节奏打乱，叠加新冠疫情反复导致22 年初供给减弱。

行业下行周期规模型房企门槛下降明显

1 月单元全口径TOP3/10/20/50/100 门槛较去年同期分别变动-273、-85、-52、-27 和-11 亿元，准入门槛均有所下降，TOP3 门槛变动最大；TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100 的1 月单月同比分别为-40.2%、-43.5%、-39.7%、-38.3%、-42.8%，较前值分别变动-32.3、-10.5、-1.2、-5.1 和+6.0 个百分点。从权益口径计算、TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100 的单月同比分别为-45.5%、-44.9%、-42.1%、-37.6%、-42.9%，较前值变动分别为-2.5、-23.4、-8.2、+2.1、+9.9个百分点。由此可见，受制于行业整体环境影响及核心城市集中供地带来的推货节奏打乱，年初头部房企销售减弱。

投资建议

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。2021 年下半年以来市场持续转冷，监管部门多次公开表态要维护房地产市场健康发展，并保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。2022 年，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重，预测存在拿地端分化传导到销售端的可能，融资端若无实质性放松，将倒逼房企“以价换量”

加强内生回款。当前板块估值及仓位已处历史低位。建议关注：(1)稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；(2)成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；(3)物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

（文章来源：华安证券）