来源：国际金融报

2018年至2020年间，力高健康大部分的收益皆来自物业管理服务，占总收入的比例分别达到66.5%、57.9%、61.4%。同时，该部分业务超90%的收益来自关联方力高集团及力高集团合营/联营企业等。

物企上市的队伍越排越长。

祥生活服务递表近两周后，力高健康生活有限公司（下称“力高健康”）也加入了排队阵营。

6月9日晚间，力高集团披露公告称将分拆力高健康于联交所主板独立上市。该公司为江西省综合物业管理服务供应商，服务网络涵盖长三角、大湾区、环渤海区及华中地区等区域。

招股书显示，力高集团涉足物业板块已有十多年。经过2020年末至2021年初的一系列的收购重组后，力高集团将物业板块的业务装入了2021年2月10日成立的力高健康，也是本次的上市主体，其由力高地产100%间接控股。

深度依赖母公司

截至2020年末，力高健康在管物业数目达到86个，在管总建筑面积由2019年的741.3万平方米升至1347.9万平方米；公司已签约管理的物业数量为117个，合约建筑面积也由2019年的1339.3万平方米增至2009.5万平方米。

在管面积增长的同时，公司的收益也在水涨船高。2020年，力高健康实现营收约2.22亿元，较2019年的1.81亿元增长22.59%；同期对应的归母净利润为3961.2万元，同比增幅为41.96%。

尽管营收连年增长，但不可置否的是，公司对母公司的依赖依然颇深。

与大部分物企相似，力高健康的收益主要来源于三条业务线：物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。2018年至2020年间，其大部分的收益皆来自物业管理服务，占总收入的比例分别达到66.5%、57.9%、61.4%。

同时，该部分业务超90%的收益来自关联方力高集团及力高集团合营/联营企业等。2018年至2020年，力高健康来自关联方所开发物业的物业管理收益占物业管理服务总收益的比例分别为96.7%、93.4%、91.4%。

造成这一现象的很大原因是物业管理服务的毛利率水平分化严重。

2020年，公司物业管理服务业务来自力高集团所开发物业的毛利率为29%，来自力高集团合营及联营企业所开发物业的毛利率为55.6%，但来自独立第三方的毛利率却仅有15.8%，差距颇大。

信息显示，2018年至2020年间，力高健康独立第三方所开发的物业主要为烟台中泰所管理的物业，后者于2016年被公司收购。力高健康称，收购烟台中泰后，为提高服务质量，公司在运营初期产生了较多成本，导致公司2018年独立第三方的物业管理服务毛利率为负值。

在独立第三方的“拖累”下，2018年至2020年，力高健康物业管理服务业务的整体毛利率分别为15.1%、22%、28.1%。

同时，力高健康将独立第三方与关联方的毛利率差距归咎于物业管理费的不同。其在招股书中提及，公司来自力高集团及其合营企业、联营公司所开发物业中涉及一些高端物业，因而来自关联方的物业管理费要高于第三方。

2020年，力高健康来自力高集团所开发物业的物业管理费为每月每平方米1.7元，来自合营及联营企业的物业管理费为2.7元，独立第三方仅有1.2元。近年来，该公司的物业管理缴费率开始出现下降趋势，2018年至2020年，力高健康的物业管理费收缴率分别为83.0%、81.6%及81.3%。

贸易应收账款方面，2018年至2020年，力高健康的贸易应收款项分别为2410万元、4830万元、9430万元。对于应收账款的上涨，力高健康解释称，“贸易应收款项及应收票据的增长主要由我们的业务扩张所致。”

数额上涨的同时，力高健康贸易应收账款的平均周转天数也在提升。2020年，该公司的贸易应收款项平均周转天数为117天，而2018年、2019年则分别为64天、73天。

“襁褓”中的康养服务

与物业管理服务相比，非业主增值服务以及社区增值服务的毛利率水平显然高出不少，尤其是社区增值服务。

2018年至2020年，力高健康来自社区增值服务的毛利率分别为37.4%、43.4%、46%。但从种种迹象来看，近年来该公司社区增值服务的发展并不算好，力高健康同期来自社区增值服务的收入占比分别为16.8%、15%、11%，逐年走低。

除了常见的停车场销售代理、拎包入住、家居生活等服务外，力高健康的社区增值服务中还包含社区养老服务。从公司的定位来看，社区养老是力高健康手中颇受重视的一张牌。

“我们致力于成为客户的‘双管家’，即生活管家及健康管家”，力高健康在招股书中如此说道。一如其所言，力高健康的业务也分为两大部分，其一为以优居美家为品牌的传统物业管理部分，其二为以怡邻健康为品牌的康养部分。

信息显示，怡邻健康中心主要提供综合诊疗及健康管理服务、养老服务，包括社区医疗、长者全托护理、营养膳食提供等服务。

截至目前，力高健康共设有两个怡邻健康中心，分别位于南昌和烟台，于2017年及2018年开始运营。但从目前的社区增值服务的收入明细来看，社区康养服务尚未为公司带来任何收益。

这没有阻挡力高健康布局康养的决心。力高健康称，公司将在2023年前开设逾21间康养中心。同时，力高健康于2020年12月末通过力高集团收购了伟业国际及其附属公司提供社区医疗服务，其表示“我们预计将自2021年上半年起录得我们的社区医疗服务收益”。

但短时间内，社区康养服务恐怕还无法为力高健康撑起半边天。公司坦言，目前怡邻健康中心业务相对较新，并仍在不断发展，无法保证将能按计划增加社区医疗服务收益。同时，在新市场中发展新诊所需要大量的时间、资源及资金，且可能无法实现盈利目标，公司也无法保证用于社区医疗服务的投资可及时收回，或根本无法收回，回报率或许也无法与其他业务活动相提并论。

发展社区康养服务也是公司此次寻求上市的原因之一。募资用途显示，力高健康将使用部分资金扩充公司作为健康管家的社区康养服务。同时，公司还将升级资讯科技基础设施及提升智慧社区管理、提升生活管家服务。