来源：中华网财经 作者：丁一

近日，苏州国资背景的苏新美好生活服务股份有限公司(简称“苏新美好生活”)向港交所递交招股书，交银国际为独家保荐人。

股权：地方国企苏高新全资持股

苏新美好生活成立于1994年，彼时为全民所有制企业，截至其成立日期，本公司由苏州高新区管理委员会下属机构苏州新区住宅建设管理办公室(“苏州住宅建设管理办公室”)全资拥有。

重组后，苏新美好生活由苏高新公司全资拥有，而江苏省财政厅间接持股10%，苏州市虎丘区人民政府间接持股90%。

定位及业务模式：综合性城市服务及物业管理服务提供商

据招股书披露消息，苏新美好生活深耕长三角地区，是苏州的领先的综合性城市服务及物业管理服务提供商之一，主要为公共基础设施提供多样化的城市服务以及为商业物业及住宅小区提供基本物业管理服务及增值服务。

八成收入来自城市服务、商业物业管理服务

业务模式方面，收入主要来自城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁。

截至2021年6月30日，来自城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁的收入分别为7552.3万元、1.02亿元、3076.8万元、1.26亿元，收入占比分别为34.1%、46.3%、13.9%、5.7%。

于往绩记录期间，苏新美好生活服务的大部分收益来自商业及住宅物业管理服务，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，分别占总收益的69.9%、62.6%、61.3%、64.4%及60.2%。

其中，主要是商业管理服务，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，苏新美好生活服务来自商业物业管理服务的收益分别占同期总收益的48.8%、45.4%、44.9%、47.5%及46.3%。

截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，苏新美好生活服务分别向34个、34个、37个及38个商业物业提供基本商业物业管理服务，在管总建筑面积分别为200万平方米、210万平方米、240万平方米及240万平方米。

99.4%收入来自苏州

收入来源地区看，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，总收益分别为3.88亿元、4.36亿元、4.37亿元、2亿元及2.21亿元；来自苏州的收益分别为3.86亿元、4.34亿元、4.34亿元、1.99亿元及2.2亿元，分别佔总收益的99.5%、99.5%、99.4%、99.3%及99.4%。

规模方面：在管面积660万方、利润2390万元

截至2021年6月30日，苏新美好生活服务已在遍布中国两个省的三个城市订约为77个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为约720万平方米，其中，76个项目的在管总建筑面积超过约660万平方米.

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，苏新美好生活服务录得总收益分别为3.88亿元、4.36亿元、4.37亿元、2.01亿元及2.21亿元，年内或期内利润则分别约为3620万元、4360万元、4810万元、2080万元及2390万元。

业务特点：63%在管面积来自关联方

招股书中表示，苏新美好生活服务已与苏高新集团建立长期和密切的战略关系。自1994年成立以来，苏新美好生活服务一直向苏高新集团所开发物业提供商业和住宅物业管理服务。于往绩记录期间，苏新美好生活服务向苏高新集团或其合营企业或联营公司开发的大部分物业提供物业管理服务。

截至2021年6月30日，苏新美好生活服务项目中40个在管物业乃由苏高新集团或其合营企业及联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，占在管总建筑面积的63.0%。

截至2021年6月30日，来自苏高新集团及其合营或联营公司的收入占比约43.5%，来自独立第三方的收入超过五成至56.5%。

从收入细分来源等看，于2018年、2019年及2020年，苏新美好生活服务对独立第三方所开发物业的中标率为85.7%、94.1%及88.9%。於2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，苏新美好生活服务向由独立第三方物业开发商单独开发的物业提供物业管理服务产生的收益分别约占商业物业管理服务总收益的44.2%、45.8%、44.6%、45.7%及43.2%，及分别约占住宅物业管理服务总收益的10.2%、13.7%、19.7%、17.6%及19.3%。

毛利率23.4%

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，公司的整体毛利率分别为18.3%、20.3%、21.1%、21.3%及23.4%。公司的整体毛利率受各业务线的毛利率以及业务组合波动的影响。整体毛利率於往绩记录期间有所提高，是各业务线毛利率提高以及其们业务线不同贡献的综合影响所致。

分业务看，截至2021年6月30日，来自城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁的毛利率分别为25.1%、19.0%、8.1%、86.4%。

苏新美好生活表示，其物业租赁服务的毛利率高于城市服务、商业物业管理服务和住宅物业管理服务的毛利率，主要是因为其他三条业务线更属劳动密集型，销售成本一般较高，尤其是劳工和分包成本。

住宅物业管理毛利率仅为8.1%

值得一提的是，截至2021年6月30日，苏新美好生活商业物业管理服务毛利率为19%，来自独立第三方的毛利率为16.5%，明显低于关联方平均毛利率21.7%有5.2个百分点。

而，截至2021年6月30日，苏新美好生活住宅物业管理服务毛利率仅为8.1%，来自独立第三方的毛利率为19.6%，明显高于关联方平均毛利率7.8%有11.8个百分点。

此外，值得注意的是，据天眼查数据显示，目前苏新美好生活共涉及200余起诉讼纠纷，其中9成以上为物业合同纠纷。

招股书披露显示，苏新美好生活称，“我们亦与提供城市服务的各类参与者竞争。2020年，按我们的总收益及我们在苏州城市服务收益计，我们在苏州物业管理服务市场及城市服务市场排名第一。按我们来自城市服务及物业管理服务收益计，我们在江苏省分别排名第3和第5。”

IPO资金用途

招股书中，苏新美好生活称，募集资金将用于寻求选择性收购专注于向商业物业(如产业园、写字楼、商业综合体)提供城市服务及物业管理服务的其他物业管理公司；并计划优先考虑位于上海、南通、无锡、常州、盐城、嘉兴以及上海周边其他主要城市的物业管理公司，以进一步巩固我们的市场地位及竞争力。其次，将用于寻求战略性投资于垃圾集运中心及为垃圾集运中心提供运营及管理服务的公司；另，将用于扩大及丰富我们的增值服务；以及一部分资金将用于进一步开发我们的智能物业管理系统，主要包括采购及升级现有硬件以及软件系统，以提高我们的运营效率及支持智慧物业管理解决方案；元将用于深化与中国及海外一流大学合作，培养及留住人才；及元将用于一般业务运营及营运资金，因为我们会继续扩大我们的业务范围及规模。