政策面：4月29日中央政治局会议明确房地产政策方向后，本周中央及地方层面均释放利好房地产的政策信号。央行、证监会、银保监会等陆续发声，表态“支持房企正常融资活动”，“满足民营房企的合理融资需求”。因城施策方面，沈阳、株洲、洛阳、连云港、惠州、中山、黄石、岳阳等城市陆续放松“四限”政策，需求端政策多为组合拳的方式推出，缩小限购区域+降低首付比+增加住房公积金支持力度、给予购房补贴等。

此外，供给端政策解绑也同时发力。五一期间多个城市提及预售资金监管优化，其优化方式主要为纠偏超额监管的资金，将监管金额聚焦于工程款，具体方式包括：超出工程款的部分可以按照工程进度提取、通过银行保函的方式支取、增加预售资金提取的节点等。

基本面：全国30城新房成交面积环比回落，总量处历史低位；全国18城二手房成交面积环比下跌，但同比降幅收窄；土地市场方面，上周全国百城土地成交面积环比同比均大幅回落，总体表现趋冷。

行情：本周AH股地产板块和物业板块表现均弱于大市，重点AH股标的上涨个数少于下跌。

本周观点：受五一假期民众出游导致短期购房需求减弱的影响，本周楼市需求环比收缩属于周期性回调。对比往年同期楼市表现，预计两周内环比反弹为大概率事件。中央政治局会议定调房地产政策方向后，五一期间多地陆续放松“四限”政策并优化预售资金监管，中央金融部门也发声支持房企合理融资需求，可以预见中央部委及各地方政策松绑力度将持续加大。综合政策与市场基本面表现及疫情反复影响的情况来看，我们认为2022年需求修复挑战难度加大，我们中性预期Q3末或Q4需求出现明显拐点。在需求出现拐点前，地产波段行情曲折向上趋势不变。Q2虽然行业需求修复仍有不确定性，政策放松力度加大是明牌，我们认为Q2板块Beta行情步入加速演绎期，抓住核心三大不变趋势选择确定性强的优胜者：

1)政策放松趋势不变；2)总量增长变为结构性增长趋势不变；3)供给侧结构优化趋势不变。

投资建议：本轮周期基本面还没有企稳。建议关注： 1)稳健型：今日龙头回调是较好的补仓机会，龙头公司穿越周期确定性最强：继续看好保利发展；2)成长型：二线黑马华发股份、滨江集团、绿城中国、越秀地产、建发国际；3)地产板块企稳，物业估值修复打开，Call物业入场机会：

碧桂园服务、金科服务。

风险提示：需求修复疲弱会导致地产公司缩表、疫情点状扩散导致需求修复延期。

（文章来源：浙商证券）