12月21日，作为资本市场助力构建新发展格局的重要“拼图”，首批9只基础设施公募REITs试点产品上市已满半年。此外，2只第二批公募REITs已分别于12月14日和12月17日上市。

接受《证券日报》记者采访的专家表示，首批公募REITs产品上市以来，总体运行平稳，市场趋于理性；第二批公募REITs产品延续首批亮眼走势，具有较高长期投资价值。

首批REITs产品量价齐升

中航基金管理有限公司不动产投资部总经理宋鑫向《证券日报》记者表示，“首批公募REITs产品上市半年以来，底层资产运行平稳，二级市场表现良好。随着第二批产品发行上市，公募REITs市场持续升温，带动首批产品量价齐升。”

截至目前，首批9只公募REITs产品上市以来，平均涨幅近30%。其中，产品最高溢价率超过40%。9只产品的换手率在2%至3%之间波动，成交额在2亿元至6亿元之间。

在首批上市的公募REITs产品中，中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT已先后发布分红公告。宋鑫认为，“这更加说明首批公募REITs底层资产运行平稳、收益稳定，让投资者落袋为安，进一步坚定了投资者对REITs长期投资的信心。”

粤开证券研究院首席市场分析师李兴向《证券日报》记者分析称，“从首批公募REITs产品的换手率和振幅来看，在经历前期交投活跃之后，换手率逐步趋于平稳，振幅逐步降低。目前，9只公募REITs换手率低于美国等成熟市场，主要是由于公募REITs战略投资者份额存在一年以上的锁定期，市场流通规模较小，同时产品推出时间不长，投资者还有一个认知的过程。随着未来市场规模及产品种类的增加，以及投资者认知程度的提升，预计公募REITs的交投活跃度将回归正常水平。”

第二批产品延续亮眼走势

12月13日，中国证监会党委传达学习贯彻中央经济工作会议精神时强调，“扩大基础设施领域公募REITs试点”。

基于首批9只公募REITs产品的良好市场表现，第二批公募REITs产品也快速跟进。近期，华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT相继上市，并延续首批产品的良好走势。

12月14日，华夏越秀高速REIT在上市首日报收8.716元，较发行价上涨22.76%，全天成交3302.4万份，成交额2.78亿元。在随后3个交易日，该产品持续上涨，上市4个交易日累计涨幅达37.94%。12月17日，建信中关村REIT在上市首日以涨停价4.160元报收，全天成交量达809万份，成交额为3364万元。

“第二批公募REITs产品的强势走势，与三方面因素有关。”宋鑫分析称，第二批公募REITs产品的底层资产与首批相同，均为成熟优质的基础设施，具有一定的稀缺性，因此，市场投资需求旺盛。私募基金以及商业银行、券商等资管机构积极参与，银保监会明确保险资金可投资公募REITs后，公募REITs的市场活性被进一步激发。投资公募REITs，除了可获得底层资产的强制分红收益外，还可获得资产增值和二级市场交易的流动性溢价，其风险、收益特征对机构颇具吸引力。

除了已上市的2只公募REITs产品外，第二批还有2只产品处于申报审核阶段。第二批公募REITs产品包含2单产业园区和2单高速公路，分布于北京、上海及湖北等核心区域。宋鑫表示，“第二批公募REITs产品均属稀缺资源，具有较高的长期投资价值。”

看好公募REITs发展前景

宋鑫表示，“公募REITs或将成为公募基金未来十年的重要赛道之一。此外，公募REITs作为产融结合最有效的工具之一，有助于支持金融服务实体经济，为投资者提供更多元的资产配置选择。因此，持续看好公募REITs的未来发展。”

李兴认为，根据国家发展改革委印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，未来将有更多企业参与到公募REITs市场，特别是具备专业产业园区运营经验的运营商企业，有望成为未来公募REITs发行的主要参与者。

“公募REITs在封闭运作期内主要投资基础设施资产支持证券，获取基础设施运营收益，并承担基础设施价格波动，一般预期收益及预期风险水平高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。从产品期限角度来看，属于非定期类产品，不开放申购与赎回，适合稳健型投资者长期投资。”李兴建议，投资者应重点关注公募REITs底层资产的质量及其现金流的稳定性，优选底层资产质量较高、现金流稳定性较强的产品，同时要注意其流动性风险和信息披露风险。

展望未来，李兴认为，公募REITs有望进一步完善地方国有资产投融资体系，为社会资本提供更加多样灵活的退出方式，吸引其参与到基建项目中来，让全社会共享基础设施建设项目的投资收益。