1 月市场销售表现不佳，三线城市销售压力最大。2022 年1 月，30城新房销售面积同比增速-30.24%，环比增速-23.66%，成交套数同比增速为-34.17%，环比增速为-27.44%。本月成交面积和套数同环比均有一定幅度下滑，主要系：1)临近春节多数房企放缓供货节奏；2)购房者观望情绪加重导致有效需求不足。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-30.33% / -13.44% / -51.53%，环比增速分别为-18.47% / -28.34% / -17.93%，一、二、三线城市成交同环比均有所恶化，三线城市销售压力依旧最大，未来区域间的分化将继续拉开。

全年集中供地落幕，溢价率呈现“高、低、再低”，地方国企托底现象显著。截至本月，22 个重点城市全部完成第三批次地块出让，平均溢价率为2.0%，较第二轮平均溢价率-2.01pct，较首批集中供地平均溢价率-13.28pct，整体热度继续下降。在全年及各批次集中供地中，央企、地方性国企是拿地主力，拿地份额明显提升，其中地方国企表现出极强的托底作用。全年拿地金额中国有性质的企业拿地金额占比达到 61%，民营企业拿地金额比例下降至32%。部分地区随着财政压力不断加大，不排除在本年度会放松土拍规则，在地价房价、土地出让价款、保证金比例等方面让利。

板块处于业绩压力期，但不应为目前关注重点。从房企公布的业绩预告或快报来看，多数企业的表现不及市场预期，部分甚至出现归母净利润同比大幅减少90%以上的情况。各企业业绩下降的主要原因有：

1)基本面下行趋势下，计提跌价准备；2)受前期限价和高地价的影响，结算毛利率持续下滑；3)受资金紧张及疫情等因素影响，交付项目数量减少等。我们认为房企当前的业绩是过去3 年左右经营情况的体现，市场对房企业绩下修早有预期，目前的关注点不应放在房企的当期业绩上，行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂。

住宅板块估值仍处于低位，物管板块迎来大幅度反弹。截至2022年1 月31 日，房地产板块市盈率为7.24X，目前板块估值低于1 年移动均值7.35X，低于3 年移动均值8.53X，仍处于历史底部区域。随着地产政策偏暖，物业板块迎来大幅反弹，1 月恒生指数(HSI.HI)和恒生物业服务及管理(HSPSM.HI)涨幅分别为1.73%和9.56%。

投资建议：目前基本面仍处于下行途中，景气度处于历史最差，在“稳增长”主线下，政策博弈预期不断增强，行情演绎路径逐渐清晰，从国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。目前行业政策支持从供给侧向需求侧逐步过渡，保障房贷款管理放松、预售资金监管调整是“稳增长”的开端，后续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。建议关注住宅开发龙头股：保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、万科A(000002)、新城控股(601155)、金科股份(000656)；建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、碧桂园服务(6098.HK)、华润万象生活(1209.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)。

风险提示：风险事件发酵超预期、政策环境改善不及预期的风险。

（文章来源：中国银河证券）