Q1 土地市场降温继续

2022 年Q1 房地产开发企业土地购置面积1339 万平方米，同比-41.8%；成交价款672 亿元，同比-16.9%。销售不振叠加资金面收紧影响，房企土地购置面积同比降幅自21 年9 月起持续扩大；3 月多城集中供地开启后，成交量价首现降幅缩窄。分能级看，一季度 300 城土地累计成交建面2.84 亿平方米，同比-29%，降幅为近两年新低；其中，一线、二线、三四线城市分别同比-55%、-34%、-23%。3 月以来，一二线土地投资金额略有回温，三四线下行压力仍在加剧。22 年Q1 各月溢价率较21年Q4 出现明显提升，但市场不确定性扰动下土地流拍率仍处高位。

首批土拍呈现冷热分化

据我们统计，截至4 月22 日已有14 个城市完成第一批土拍，合计成交土地253 幅、成交建面2022 万方、成交总价2305 亿元、14 城平均溢价率4.8%。22 年首批土拍整体热度较21 年第3 批小幅提升，溢价率和流拍率均有不同程度改善。分区域看，首批土拍城市间热度分化明显；从结构上看，部分城市内部板块分化较为显著。本轮土地出让围绕在门槛降低和供给增加等方面的政策放松，驱动了一线及核心二线城市的成交回暖。但由于各地政策环境及楼市表现的差异，致使成交热度分化的特征也较明显。我们期待后续调控政策二次松绑以及更多优质核心地块释出，以推动企业拿地积极性和市场信心的修复。

国央企补仓积极紧抓机遇

企业方面，截至统计日，建发、中海、保利年内全口径拿地金额领先，溢价率较21年均有明显回落。一季度民企土拍参与度继续走低，Top30 房企中仅龙湖、远达等四家民企，成交金额占Top30 的7.2%(2021 全年占17.4%)，其余均为国央企及地方深耕平台，销售端低预期及高偿债压力下民企投资仍偏谨慎。我们认为，民企积极性复苏需依赖于1)供给侧政策性利好预期的兑现；2)高利润空间优质地的持续供应；3)销售市场阶段性企稳回升等因素共同推动。而当前国央企紧抓拿地机遇期积极补仓，在改善利润率的同时将稳定企业中长期销售预期，为市场下一阶段温和复苏提供动力。

受疫情影响，新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大新房市场本周成交311 万平，月度同比-55.11%，相较上月下降12.25pct；累计库存16265 万平，一线二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交121 万平，月度同比-44.18%，相较上月下降8.30pct.土地市场本周成交建面1391 万平，滚动12周同比-36.57%；成交总额179 亿元，滚动12 周同比-54.62%；全国平均溢价率+1.79%，滚动12 周同比-15.26pct。

本周申万房地产指数-9.20%，较上周下跌6.30pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数5.02pct.H 股方面，本周Wind 香港房地产指数-5.93%，较上周下降4.92pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数1.84pct；克而瑞内房股领先指数为-9.43%，较上周下跌7.62pct。

把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha投资建议：未来行业beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1)优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2)优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3)优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

（文章来源：天风证券）