主要观点

商品住宅销售下行，市场信心有待进一步修复。随着因城施策进入深水区，多地放松调控政策，同时楼市调控放松范围逐步向苏州、南京等高能级城市拓展，从政策放松到市场信心修复仍需一定时间，叠加21 年上半年商品房销售整体向好有一定高基数影响，一季度房地产销售同比下滑幅度较大。一季度商品住宅销售面积2.63 亿平方米，同比下降18.6%，商品住宅销售额2.61 万亿，同比下降25.60%。

Q1 首批集中供地开启城市不多，土地购置面积同比大幅下滑。22 城集中供地不仅影响开发商拿地节奏，也促使开发商合理调整资金准备。一季度首批集中供地土拍开启的城市不多，土地购置面积同比大幅下降。同时，上半年偿债高峰下，开发商尤其是民营开发商资金压力较大，拿地意愿不高。1-3 月，房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%；土地成交价款672 亿元，同比下降16.90%。

施工面积略有增长，新开工、竣工走弱。一季度房地产销售承压，开发商资金流动压力增大，新开工积极性不足，一季度全国商品住宅新开工面积2.16亿平方米，同比下滑20.30%。各地“保交付”推动下，施工面积略有上升，全国商品住宅施工面积56.9 亿平方米，同比增长1.1%；全国商品住宅竣工面积1.23 亿平方米，同比下滑11.30%。

房地产开发投资完成额微增0.7%，融资端到位资金同比降幅扩大。一季度房地产开发投资完成额2.78 万亿，同比增长0.7%；其中，住宅投资2.08 万亿元，增长0.7%。融资端到位资金累计同比降幅扩大，一季度房地产开发企业到位资金3.82 万亿元，同比下滑19.6%；其中，国内贷款5525 亿元，同比下降23.5%；自筹资金1.24 万亿，同比下降4.8%；定金及预收款1.23 万亿，同比下降31%；个人按揭贷款6369亿元，同比下降18.8%。

投资建议

随着因城施策进入深水区，多地放松调控政策，但市场信心修复仍需一定时间。资金面马太效应凸显，融资成本较低、拥有拿地优势的企业或将受益，相关标的：(1)融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企，如保利发展(600048.SH)、绿城中国(3900.HK)、龙湖集团(0960.HK)、滨江集团(002244.SZ)等；(2)受“两集中”土地政策影响较小， 拿地方式多元化的房企， 如新城控股(601155.SH)、宝龙地产(1238.HK)等。

风险提示

地产政策调控超预期；房地产销售不及预期。

（文章来源：上海证券）