核心观点

本周新房、二手房成交量相比于上周均有所下降。本周36 个城市新房成交套数为2.2 万套，环比下降40.0%，同比下降 54.3%；13 个大中城市新房成交套数为1.4 万套，环比下降33.2%，同比下降51.8%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-29.3%、 -46.9%、 66.3%，同比增速分别为-49.4%、-58.6%、-23.3%。15 个城市二手房成交套数为0.8 万套，环比下降29.6%，同比下降 46.2%；11 个大中城市二手房成交套数为0.7 万套，环比下降29.8%，同比下降44.6%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-26.8%、 -31.4%、 -28.9%，同比增速分别为-43.9%、-44.0%、-52.8%。

新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15 个城市新房库存套数为102.6 万套，环比上升0.4%，去化周期为17.5 个月，环比上升1 个月；8 个大中城市新房库存套数56.0 万套，环比上升0.5%，同比上升3.0%，去化周期为13.0 个月，环比上升0.9 个月；一线城市新房库存量26.5 万套，环比上升1.0%，去化周期12.0 个月，环比上升1 个月，二线城市新房库存量20.5 万套，环比下降0.3%，去化周期为14.4 个月，环比上升1.5 个月，三线城市新房库存套数为9.0 万套，环比上升0.8%，去化周期13.3 个月，环比减少1.3 个月。

整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为291 宗，环比下降11.0%，同比下降47.6%；成交土地规划建筑面积为1736 万平方米，环比下降9.7%，同比下降50.7%；成交土地总价为420 亿元，环比上升21.9%，同比下降27.3%；成交土地楼面均价为2419 元/平方米，环比上升33.9%，同比上升47.3%；百城成交土地溢价率为1.00%，环比下降78.2%，同比下降95.7%。

投资建议

4 月以来，我们明显可以看到地产政策出台城市逐步从三四线城市扩展至弱二线省会城市，且调整力度不断加大，从信贷放松、购房补贴、公积金贷款优惠等到“四限”的放松。

本周，兰州下调首付比例至20%。据我们统计，目前已经至少有14 个城市陆续降低首付比例，我们认为后续首付比例下调的城市数量仍将进一步增加。重庆银保监会提出合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款标准，以“先存后贷”、“恒定低息”的特点降低购房信贷成本，精准满足新市民中远期购房的融资需求。我们认为强二线城市重庆新政具备一定的信号意义，后续新市民的核定标准和购房优惠上的调整预计将有更多高能级城市跟进。但整体而言，从政策调整深度来看，高能级城市跟进略显不足，我们认为可以重点关注四月中旬发布的统计局数据所反映出的市场低迷程度是否符合预期，我们看好后续地产政策出台的范围和力度将会继续加强。建议关注部分强二线城市，例如成都、厦门、武汉、杭州的政策跟进。从板块投资角度来看，我们认为4 月仍是较好的配置窗口期，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2)财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团。3)在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。4)当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

（文章来源：中银国际证券）